SERIÁL: Od snu k realitě - příprava stavby

Stavbu domu svépomocí provází bezpočet starostí. S nezbytným papírováním, s výběrem projektu a zpracováním dokumentace, s volbou dodavatele, dozoru i s financováním.

Dejme tomu, že už vlastníte zasíťovaný stavební pozemek (viz předchozí díl), máte zajištěné financování a víceméně jasno v tom, co vlastně chcete, z čeho budete stavět, kdo zrod díla „ohlídá“ a jak to bude v příštích týdnech a měsících prakticky fungovat. Na cestě ke zhmotnění představy o novém bydlení se však musíte vypořádat i s dalšími překážkami. Rozhodně nelze obejít úředníky a vynechat pečlivý výběr subdodavatelů.

Nezbytné doklady k ohlášení stavby

1) Vyplněný formulář: získáte ho na stavebním úřadě (odboru) nebo si jej můžete stáhnout z webových stránek (například www.mmr.cz)

2) Dokumenty, které tvoří přílohy žádosti

doklad o vlastnickém právu k pozemku nebo ke stavbě
Plnou moc v případě zastupování stavebníka
Seznam vlastníků sousedních pozemků a staveb + doklad o tom, že jste všechny „sousedy“ informovali
U svépomocných staveb písemné prohlášení stavbyvedoucího (odborníka), že bude řídit stavbu, nebo že bude vykonávat stavební dozor, a také doklad o kvalifikaci
Projektovou dokumentaci
Územně plánovací informace u ohlašovaných staveb, pokud ji vydal jiný orgán než stavební úřad, kterému se podává ohlášení
Územní souhlas nebo rozhodnutí, pokud jej pro daný případ zákon vyžaduje a vydal jej jiný orgán než stavební úřad, kterému je stavba ohlašována
Souhlasná stanoviska dotčených orgánů (životního prostředí, veřejného zdraví, památkové péče, požární ochrany, pozemních komunikací a podobně)
Stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, na niž se stavba bude napojovat (elektrické energie, plynu, vody, rozvodu tepla, kanalizace)

Co budete potřebovat ke stavebnímu povolení

1) Vyplněný formulář žádosti
2) Doklad o vlastnictví, o věcném břemenu k pozemku nebo stavbě + všechny doklady jako v případě ohlášení
3) Uvedené dokumenty doručíte stavebnímu úřadu (ten má na vyřízení 30 dnů)
4) Vydání stavebního povolení trvá 30 až 60 dní a platí se za ně správní poplatek 300 až 3 000 korun

Opomenout nelze ještě jedno důležité rozhodnutí a tím je, zda vsadíte na jistotu v podobě zakoupení hotového projektu typového (katalogového) domu, nebo zda se rozhodnete realizovat svoje individuální představy o bydlení. Obě alternativy mají svá pro i proti. Typový projekt představuje zpravidla v praxi prověřené univerzální řešení a obvykle zahrnuje domy standardních velikostí se standardním dispozičním uspořádáním. Bohužel většinou nebere v potaz konkrétní situaci na pozemku a individuální potřeby budoucích uživatelů domu. Hodí se tedy spíše pro nedočkavce a pro ty, kteří nemají speciální požadavky. Podmínkou bývá rovinatý pozemek s vhodnou orientací ke světovým stranám. Příprava individuálního řešení je sice o něco dražší a delší, ale nabízí možnost realizace vlastního nápadu i jeho částečného dotváření podle reálných finančních možností.

Dobrá rada

K celkové podlahové ploše plánovaného domu (včetně garáže, zimní zahrady atd.) připočtěte 25% nárůst ploch, které zaberou stěny a příčky. Výsledek vynásobte průměrnou výškou podlaží (asi 3 m), připočtěte výšku základů a střechy (krovu) a dostanete obestavěný prostor v m3. Zjistěte si průměrnou cenu m3 obestavěného prostoru v dané lokalitě a dostanete se k orientační ceně stavby. Nesmíte zapomenout na DPH, režijní náklady zhotovitele (zjistíte dotazem u firem) a ostatní položky. Plus ceny projektu, pozemku, přípojek… Každá stavba se v průměru prodraží o 15–20 % (raději počítejte s touto rezervou), vše sečtěte a porovnejte s rozpočtem dodavatele.

Ohlašovat, nebo žádat?

Na velikosti vysněného domu záleží, zda budete jeho stavbu jen ohlašovat, nebo musíte žádat o stavební povolení. Po pravdě řečeno, v nezbytém počtu „papírů“ zas tak velký rozdíl není. Ohlášení stačí pro novostavby rodinných domů a domů pro rekreaci do 150 m² zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Stavby a stavební úpravy, kde nestačí ohlášení, například novostavby se zastavěnou plochou větší než 150 m², vyžadují stavební povolení. Před podáním žádosti se vždy vyplatí navštívit příslušný stavební úřad (odbor) a seznámit se s místně platnými vyhláškami a regulativy.

Důvěřuj, ale prověřuj

1 Neváhejte si prověřit dodavatele materiálu i prací v obchodním rejstříku (např. www.justice.cz)
2 Nechte si předložit certifikáty a oprávnění výrobců k praktickému používání jejich technologií a materiálů i osvědčení o školení specialistů
3 Žádejte o vypracování časového harmonogramu dílčích etap stavby
4 Navrhněte splátkový kalendář a upřednostněte firmy, fakturující výhradně provedené práce s termínem splatnosti, rozpočty nechte posoudit odborníkům
5 Trvejte na zákonných garancích a možnosti uplatnění reklamací (včetně případných sankcí za nedodržení termínů, vícepráce a nekvalitní práci)
6 Přeneste starosti na odborný stavební dozor, avšak pravidelně prověřujte, jak si počíná

Průzkum s kalkulací

Stejný projekt se dá realizovat za různé ceny, otázkou je výsledný efekt. Stavebník by měl mít přehled o tom, co za své peníze může reálně pořídit. Jde o pořizovací cenu materiálu a práce za čtvereční metr zdiva či kubík betonu včetně dopravy, o cenu energií a spoustu dalších položek. Vyplatí se určitou dobu před zahájením stavby sledovat vývoj cen.

Dotazy ohledně STAVBY domu můžete pokládat v PORADNĚ ZDE.

Výběr dodavatelů firmy

Stavba svépomocí neznamená, že musíte zdít a nahazovat sami. Znamená to ale, že se ocitnete v džungli dodavatelů, mezi nimiž musíte sami vybírat. Osvědčeným řešením je výběrové řízení. Odborníci doporučují vypracovat poptávku s přesným zadáním, termínem dokončení a předání díla. Představu o ceně je lepší nezmiňovat, přeneste návrh na dodavatele. Kvůli úspoře času zadejte poptávku elektronicky (např. přes portál www.budeme-stavet.cz).

Jak je možné ověřit kvalitu dodavatelské firmy?

odpovídá: Ing. arch. Tomáš Veselý, ateliér Break Point, s. r. o.

Spolehlivá realizační firma se obecně hledá dosti složitě. Kvalitu je ale možné zjistit z jiných realizovaných a dokončených staveb, z referencí dalších investorů. I zde je však třeba diferencovat. Stavbu „na klíč“ si objednávají především investoři, jejichž čas je drahý, a proto se radí a naslouchají najatým odborníkům, zajímají se o nové technologie a materiály. Stavbu svépomocí pak většinou volí investor, který chce především ušetřit (což se ve výsledku ani zdaleka nemusí povést), a z toho důvodu chce mít vše pod kontrolou. Významnou roli hraje srozumitelná, konkrétní, striktně vymezená a termínovaná smlouva o dílo, fundovaný autorský dozor a pravidelné kontrolní dny.

Na čem je možné při stavbě svépomocí ušetřit?

odpovídá: Ing. Karel Peterka, majitel projektového ateliéru Thermo Plus

Stavbu svépomocí vidím jako určitý návrat k minulosti, vyvolaný nedůvěrou v dodavatelské firmy a také snahou ušetřit, což je ovšem diskutabilní. Hlavní finanční nevýhodou svépomocného způsobu stavění je totiž vyšší DPH při nákupu stavebního materiálu a ve výsledné bilanci se může projevit i absence záruky, jejíž délka dosahuje u staveb realizovaných dodavatelsky až pět let. Konečné rozhodnutí je nakonec na investorovi. Já sám jsem svépomocí stavěl třikrát, ale jako stavař a projektant na to nahlížím, aby se tak řeklo, z druhého břehu. Nemám nic proti částečné či úplné svépomocné výstavbě, pokud si na ni stavebník troufá, ale rozhodně by do toho měl vždy jít s velmi kvalitním autorským dozorem projektanta a technickým dozorem stavebníka.

Výběr nabídek pak rozhodně neuspěchejte, selekce uchazečů skýtá určitý manipulační prostor ke snižování ceny. Mnozí stavebníci si nechají dodavatele doporučit projektantem či architektem. Od věci nejsou ani zkušenosti stavebního dozoru. Pokud je intervence podložena konkrétními důkazy o kvalitě díla, budiž. Rozhodně ale není od věci si výsledky jejich práce osobně ověřit. Předpokladem úspěchu je také dobře „ošetřená“ smlouva o dílo, nejlépe posouzená právníkem.

SERIÁL STAVBA SVÉPOMOCÍ