Pět zásadních změn v prodeji a stavbě nemovitostí

1. 1) Stavba je nově součástí pozemku

Nejvýznamnější změnou, která prolétla snad všemi médii, je spojení stavby a pozemku v jednu věc. Znamená to tedy, že od nového roku se již nebudou v katastru nemovitostí objevovat informace o rozestavěné stavbě, jež se na pozemku nachází, ale pouze účel využití pozemku. Začnete-li tedy od nového roku stavět na, bude nemovitost součástí vašeho pozemku. Proto si dejte velký pozor, pokud máte v plánu stavět na pozemku, jež patří někomu jinému.

Ve skutečnosti je tato změna návrat k jedné z nejstarších právních zásad „supercifies solo cedit“, podle níž je stavba vždy součástí pozemku. Opačnou právní konstrukci u nás dočasně zakotvil občanský zákoník z roku 1950. Nyní se zákonodárce pouze vrací k účinnější úpravě fungující po staletí před komunistickou érou.

2. 2) Předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti

Pokud je vlastník pozemku i stavby jedna osoba, nic se pro ni nemění. Pokud jsou však vlastníci rozdílní, mohou využít vzájemného předkupního práva. Rozhodne-li se tedy majitel prodat stavbu, nabídne ji nejprve k prodeji vlastníkovi pozemku a naopak. Pokud zůstane předkupní právo nevyužito, zůstává zachováno, i když část nemovitosti koupí 3. osoba. Bude-li tedy chtít svůj podíl prodat, bude jej opět muset nejprve nabídnout k odkupu majiteli druhé části nemovitosti.

V praxi se vyplatí předkupní právo využít a spojit pozemek se stavbou do rukou jediného vlastníka – o takové nemovitosti na prodej je zpravidla větší zájem, než o ty, které jsou nadále zatíženy předkupním právem.

3. 3) Příliš velký pozemek nemusíte kupovat celý

Chtěli byste odkoupit pozemek, na němž stojí váš dům, ale je pro vás příliš velký? Předkupní právo se vztahuje jen na tu část pozemku, která je nezbytná k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Nemusíte tedy kupovat pozemek celý – stačí jen ta část, která vám umožní bezproblémové užívání domu. Se zbytkem pozemku smí jeho majitel nakládat libovolně.

4. 4) Právo stavby = způsob, jak umístit svůj dům na cizím pozemku

Pokud stavíte dům na vlastním pozemku, stane se automaticky jeho součástí. Chcete-li ale stavět na cizím, musíte nejprve získat tzv. právo stavby. To vám zaručí, že váš dům nepřejde do vlastnictví majitele pozemku. Právo stavby lze sjednat i opakovaně, vždy maximálně na dobu 99 let. I v tomto případě vzniká vlastníkovi domu a pozemku vzájemné předkupní právo.

Pozor! Pokud jste majiteli domu, který neleží na vlastním pozemku a máte k nemovitosti „jen“ právo stavby, nemusí to některým bankám stačit v případě žádosti o úvěr. Připravte se na to, že mohou požadovat i další ručení. Je proto po všech stránkách praktičtější stavět na vlastním pozemku.

5. 5) Nezapomeňte na zápis do katastru nemovitostí

Od nového roku se také rozrostl počet právních skutečností, které se povinně zapisují do katastru nemovitostí. Uvádí se v něm jak zmiňovaná práva stavby, tak i právo nájmu a tzv. pachtu. Základní rozdíl mezi běžným nájmem a pachtem tkví v povinnosti pachtýře pronajatou věc obhospodařovat tak, aby vynášela zisk. Typicky jde o zemědělské a jiné průmyslově využitelné prostory.

Nový občanský zákoník zavedl i některé další typy práv k nemovitostem. Vítanou změnou je například institut přídatného spoluvlastnictví. Spolu s koupí domu tak můžete nabýt i podíl k příjezdové cestě. Další zajímavé informace najdete na stránce Realcity.cz.